Житель Янгона (dragon_naga) wrote,
Житель Янгона
dragon_naga

Categories:

Как купить недвижимость в Мьянме

Про то, как снять квартиру в Янгоне, я уже писал (вот тут: http://dragon-naga.livejournal.com/27011.html). Тем не менее, многим жителям нашей необъятной страны хочется найти место для жительства не на условиях аренды, а на условиях собственности. Вот и подумывают они о домике или квартире в Мьянме. Для них Мьянма представляется чем-то вроде второго Таиланда: такой же климат, море еще лучше, плюс к этому все гораздо дешевле и люди еще не успели испортиться под влиянием трясущих мошной иностранцев.

Тем не менее, сразу нужно заметить, что Мьянма – это не Таиланд. Как говорили мне знающие люди, законодательства двух стран, касающиеся собственности на землю и недвижимое имущество, действительно во многом напоминают друг друга. Но дело, как всегда, в нюансах.

Сидел я как-то в одном из крупнейших мьянманских агентств недвижимости «Юнити» и вел разговор о возможности покупки жилья иностранцем. Нужно сказать, что для иностранца купить землю или недвижимость в Мьянме по закону невозможно. Но в той стране, где реально люди борются за клиента, вам предложат тысячу обходных путей. В Таиланде, кстати, при их ограничениях на владение землей иностранцами, так и делают. В Мьянме подход иной.

Самая распространенная фраза в нашем разговоре, которую повторял директор компании: «Вот если иностранцу нравится наша страна, пусть он поживет в ней лет пять, посмотрит на людей, выберет самого достойного, кому он может доверять, купит жилье на него – и спокойно там живет». И человек ведь не издевался, а советовал абсолютно искренне. Учить этих людей жизни – бессмысленно: эта компания обслуживает интересы китайцев, которые сейчас скупают земли и дома в Янгоне кварталами, сами находят номинального владельца из числа этнических китайцев и без проблем оформляют все на него. Зачем этому агентству заморачиваться на создании схемы для какого-то европейца? Поэтому даже если вы придете туда с готовой схемой, еще не факт, что контора будет с вами работать.

Итак, иностранец может купить землю и недвижимость в Мьянме при выполнении следующих вариантов:

1. Экзотический вариант. Женитьба на мьянманке. Тем не менее, кстати, самый распространенный для Мьянмы: жена-мьянманка – номинальный владелец, муж-иностранец – реальный хозяин и управляющий бизнеса.

2. Вариант с номинальным владельцем. Поскольку эта практика распространена повсеместно и не уникальна, документы оформляются легко. С мьянманцем подписывается договор займа о том, что вы даете ему средства на покупку земли или недвижимости, и что после такой покупки продать (заложить, подарить и т.д.) эту землю или недвижимость он может только с вашего согласия. Причем, если при продаже цена окажется больше, чем при покупке – он обязан вернуть вам все вырученные от продажи деньги.

Обычно мьянманцы за свою номинальную роль берут 1,5-3 процента от суммы сделки. Вам надо только минимизировать риски из цикла: 1) вдруг на мьянманца упадет кирпич и 2) вдруг мьянманец окажется сволочью. То есть, надо найти порядочного мьянманца (это легче чем в России, потому что, на мой взгляд, честных и порядочных мьянманцев на душу населения гораздо больше, чем честных и порядочных россиян), а также описать в долговой расписке все возможные ситуации, в том числе и смерть номинального владельца.

3. Вариант с регистрацией компании и покупки на нее земли или недвижимости. Тоже выход из положения, если у человека много времени и денег. Если регистрировать компанию с иностранным участием, то это, во-первых, долгий срок (9-10 месяцев – причем, в силу специфики мьянманской бюрократии, его ускорить невозможно), во-вторых, дорого (10-15 тыс. долларов), в-третьих, все равно он там будет иметь только долю, а не контрольный пакет. Хотя в итоге иностранец становится управляющим директором с правом первой подписи и может покупать на эту компанию какую угодно недвижимость. Юридический казус заключается в том, что управляющий директор может быть смещен с должности большинством голосов участников, а по нынешним правилам в СП у иностранцев большинства голосов быть не может (раньше это было возможно). То есть, опять все упирается в поиск добросоветсного мьянманца.

4. Вариант «Пан Хлайнг». Это – название большой ухоженной территории, расположенной в излучине реки Хлайнг в пригороде Янгона чуть в стороне от дороги на Патейн с активно создаваемой инфраструктурой (домами, таунхаузами, другими постройками, в том числе – частной школой для детей), отличным гольф-клубом с большим и поддерживаемым в отличном состоянии гольф-полем. Здесь на большом пространстве не тесно, тут есть кондоминимум, таун-хаузы и отдельные дома. Район на самом деле для богатых, и места тут красивые. Квартира в двухэтажном таун-хаузе стоит от 500 тысяч долларов, а стартовая цена большинства домов – от полутора миллионов.

Так вот, уникальность «Пан Хлайнга» в том, что он создан и действует именно по тайскому принципу. Покупая жилье, вы тем самым вносите долю в большую мьянманскую компанию, которая владеет землей и всем, что на ней выстроено. Поскольку процентное соотношение мьянманской и иностранной долей в уставном капитале компании строго выдерживается (именно для этого так активно строится инфраструктура типа гольф-клуба и бассейна, которая тут же становится мьянманским вкладом), формально это – обычное СП с иностранным участием. При этом администрация компании может выдать вам какой угодно документ, что ваша доля – это конкретное здание и сооружение, выраженное в такой-то номинальной денежной сумме. То есть, продавая дом, вы на самом деле продадите свою долю в компании.

Проблема, однако, состоит в том, что вы не контролируете в полной мере финансово-хозяйственную деятельность всей компании. Случись что, и компания пойдет с молотка – плакал ваш домик.

Вот все четыре варианта. Может, кто-нибудь предложит мне пятый, основываясь, например, на тайском опыте? Буду благодарен.

Все из моих знакомых иностранцев купили здесь недвижимость или через брак, или через доверенного мьянманца. Некоторым, кстати, я помогал в совершении сделки. Регистрацией компании не стал заморачиваться никто. В «Пан Хлайнг» тоже никто не пошел – хотя, насколько я знаю, там недостатка в покупателях нет.

Теперь о том, где и что можно купить. Обычно россияне хотят «домик у моря». Так вот, домиков у моря в Мьянме нет. Морское побережье – это почти на всем протяжении территория Министерства обороны, и в лучшем случае что на ней есть – это хижины рыбаков и радиолокационные станции. Поэтому все, что рынок недвижимости может предложить – это квартиры и дома в Янгоне и других городах и земли по всей стране. Правда, если речь идет о пляжных территориях (типа Нгапали, Нгве Саунг или Чаунг Та), то вы можете купить там небольшой отель и спокойно в нем жить. Многие мьянманцы именно так и делают. Правда, при этом, чтобы не сойти с ума от скуки в туристическое межсезонье, они все-таки предпочитают иметь квартиру в Янгоне.

В принципе можно, конечно, попытаться получить участок около моря. Но место это будет дикое, без электричества, водоснабжения и сколько-нибудь нормальных подъездных путей. Насколько я знаю, никто из иностранцев в Мьянме такой вариант даже не рассматривает.

Важное уточнение – расшифровка самого понятия «покупка недвижимости в Мьянме». «Покупка» - понятие условное. Жилье гражданин получает в пользование на 60 лет с последующим правом продления - предполагается, что за весьма небольшую сумму. Поэтому можно сказать, что он все-таки покупает квартиру навечно.

Собственности на землю в Мьянме также нет. Мьянманцу земля дается в концессию (от 30 до 60 лет) с минимальной ежегодной платой. Потом возможно продление.

В случае с курортными зонами (скажем, с Нгапали) ситуация и сложней, и проще. Там есть ризоты, выставляемые на продажу, и земля, где еще фактически не началось строительство. Договариваться надо либо с Министерством отелей и туризма, либо с Министерством обороны - именно эти два ведомства там правят бал. Но выход нужно иметь на первых лиц министерств, иначе придется давать откаты всем посредникам, которые по цепочке будут вас вести вверх.

Есть тут и своя особенность: тут контракт заключается на условиях ВОТ (билт-оперэйт-трансфер). То есть, с момента постройки этот ризот будет уже не вашим, а государственным и через 30 лет (или 30+5, или 30+5+5, или 30 +5+5+5) отойдет государству (впрочем, формально будет такой же «не вашей» и квартира, и земля). Эти 30 лет при достаточно щадящем налогообложении и множестве путей минимизации налогов вы гарантированно управляете этой недвижимостью в своих интересах. А после 30 лет - может уже никто на Земле жить не будет.

Если будете покупать у уже имеющихся владельцев, то цены вам загнут несусветные: у мьянманцев существует своеобразное представление о том, что в 2010 году пройдут выборы, отменят санкции, резко хлынут туристы, из-за рубежа пойдут миллиарды долларов, всё резко подорожает и все будут богатыми. Поэтому цены предложения завышены в несколько раз с учетом этих ожиданий (хотя, надо сказать, сейчас этот ажиотаж немного проходит). А в министерствах наоборот сидят люди, которые понимают, что при любом исходе выборов в их ведомствах будут перетряски, и не факт, что каждый усидит на своем месте. Поэтому люди заинтересованы в реализации инвестиционных проектов уже сейчас (чтобы что-то положить себе в карман). Хотя это тоже не значит, что цена будет бросовой.

А дальше - либо регистрируйте компанию, либо ищите доверенного мьянманца. Мой любимый пример (который я уже как-то приводил) по компании «Юнитим». Один из самых дорогих и богатых ризотов в Нгапали формально принадлежит человеку по имени Тан У. Он всего лишь бывший капитан морского судна крупной морской компании "Юнитим" (совсем не мьянманской) и выступает как подставное лицо при фактическом владении этим отелем именно компанией "Юнитим".

Самое выгодное, по мнению мьянманцев – это вкладывать деньги в покупку земли у крупных городов (типа Янгона), а также в жилье типа таун-хаузов. Вкладывать в новые современные кондоминимумы в Янгоне можно, но раньше 5 лет с момента покупки деньги оттуда изымать будет нецелесообразно. В обычные городские квартиры вкладывать тоже можно - но это тема для отдельного разговора.

Новая квартира в нормальном кондо на 2 спальни с туалетами (это значит + еще две комнаты и кухня) с базовой отделкой и без пола будет стоить в чистом виде (то есть без интересов посредника-агентства, номинального приобретателя, а также без налогов) от 90-100 тысяч долларов. На вторичном рынке - зависит от старости кондо и убитости квартиры. Но не сильно дешевле. При этом в новых кондо в даунтауне квартиры по 150-200 тысяч долларов разлетаются как горячие пирожки еще на стадии строительства. В пригородах продажа идет не так шустро, но я бы не сказал, что на это жилье нет спроса.

Выбирать квартиру в Янгоне нужно по тем же самым критериям, как и тогда, когда вы ищете ее в аренду. А об этом я уже подробно написал: http://dragon-naga.livejournal.com/27011.html.

В случае покупки квартиры можно поставить условие (даже зафиксировать его в контракте), что юридическое лицо (владелец кондо) ежегодно будет высылать приглашение на вас в посольство Мьянмы в Москве на годовую бизнес-визу. Или здесь можно договориться - годовая виза в Мьянме, как и все остальное, продается и покупается.

Регистрация иностранных граждан в Мьянме происходит по акту 1948 года - после получения визы. Она имеет более чем формальный характер, но необходима по закону.

И еще. При оформлении недвижимости (или земли) вы должны будете заплатить налог в 15 процентов от суммы сделки. Это на самом деле плата за легализацию капитала в Мьянме (при том, что капитал этот уже может быть до этого легализован – такое тут законодательство). Но в этом случае мьянманцы могут пойти вам навстречу: во-первых, сумма по договору может быть указана гораздо ниже, чем вы заплатите в действительности (а значит, ниже будет и налог), а во-вторых, платить можно, например, на счета компании в Бангкоке или Сингапуре.

В заключение следует сказать вот что. Любая коммерческая или инвестиционная сделка всегда, конечно, несет в себе элемент риска. Скажу лишь, что нынешняя ситуация рано или поздно изменится, будут приняты новые законы, и имеющуюся по контракту ВОТ собственность скорее всего можно будет задешево переоформить в реально принадлежащие владельцу объекты. Собственно, на это все и надеются. Именно поэтом сейчас китайцы, сингапурцы и тайцы массово скупают янгонскую недвижимость, оформляя сделки на подставных мьянманцев.

Пока что вложение в мьянманскую недвижимость остается довольно доходным делом. За два года (напомню – когда в мире был финансовый кризис) те, кто вложил деньги в мьянманскую недвижимость – не прогадали. В этот период цены на земельные участки выросли вдвое, а на хорошее жилье в Янгоне – по меньшей мере в полтора раза. В случае если после выборов действительно будут ослаблены санкции и в страну пойдут серьезные деньги (а облизывающихся на мьянманские природные ресурсы и ждущих отмены санкций вокруг страны столпилось много) – неизбежно будет новый виток цен на недвижимость. Такие вот новые реалии мьянманской жизни.

***

Маленькое дополнение для тех авторов комментов, кто выразил удивление высокими ценами.

При строительстве нового дома половина площадей автоматически бесплатно отходит государству (раньше отходило 30 процентов, сейчас эта цифра изменилась). Квартиры эти потом распределяются в основном госслужащим.

Я не знаю, почему, но большинство мьянманских чиновников не отличается особой чистоплотностью (я имею в виду гигиену) по сравнению с остальными мьянманцами. Поэтому владельцы кондо, заботящиеся о том, чтобы у них приобрели квартиры богатые и солидные люди, весьма озабочены тем, что госслужащие, которым квартиры достались даром, тут же приводят их в негодность - пачкают стены, ломают пол, устраивают бардак, разводят тараканов и крыс. С такими соседями мало кому хочется жить, хотя бы потому, что тараканы тут величиной с палец и умеют летать, а крысы очень ловко бегают по карнизам и перегрызают сетки на окнах.

Поэтому сейчас застройщики предпочитают строить кондо парными башнями: одно здание идет на продажу на рынке, другое - отходит государству для разведения тараканов и крыс.
Tags: недвижимость в Мьянме
Subscribe
  • Post a new comment

    Error

    Anonymous comments are disabled in this journal

    default userpic

    Your reply will be screened

    Your IP address will be recorded 

  • 19 comments